НЕДВИЖИМОСТЬ

 

На рынке ипотечного кредитования наметился спад. Сохранить своих клиентов смогут лишь крупнейшие кредитные учреждения, а также банки с иностранным капиталом

Мировой финансовый кризис ударил по надеждам застройщиков, инвесторов и банков. Украинский рынок недвижимости находился в подвешенном состоянии ещё с весны 2007 года: сказались выборы, летнее затишье, а к зиме начали проявляться признаки надвигающегося кризиса. Значительно проседали мировые фондовые индексы, за ними падал и индекс ПФТС, пошли первые негативные новости из США. Оптимистические настроения и ожидания инвесторов резко изменились: теперь их прогнозы стали опасливыми. «В этом году необратимым станет снижение активности на рынке ипотеки. В условиях инфляции, кризиса ликвидности почти все банковские учреждения повысили процентные ставки по программам кредитования физических лиц», — сообщила начальник управления продаж кредитных продуктов розничного бизнеса Родовiд Банка Елена Попович.

Многие украинские банки испытывают дефицит внутренних ресурсов на фоне проблем с привлечением средств извне. Легче тем финучреждениям, у которых есть иностранные акционеры, продолжающие финансовые вливания для поддержания капитализации своих активов.

Сейчас на рынке период неопределённости. В сентябре индекс ПФТС падал «ниже плинтуса», одна за другой шли негативные новости из США — банкротство Lehman Brothers, грядущая продажа Merrill Lynch, а также опасения относительно финансовой стабильности гиганта мирового страхового бизнеса компании AIG. Всё это подогревало пессимизм инвесторов. Банки возобновили повышение ставок по кредитам, тем самым снижая риски. Несмотря на большое предложение объектов, цены на недвижимость медленно ползут вверх, хотя зона торга с потенциальным покупателем значительно расширилась. Средний срок реализации квартиры вырос до 12 месяцев, и застройщики стали выделять деньги на рекламу в надежде продвинуть свои объекты и привлечь инвеcторов. «Активность на рынке стала падать ещё с начала 2007-го. Но желание заработать и высокие процентные ставки продолжали разогревать рынок. Поэтому, несмотря на затишье, цены в нынешнем году выросли на десять-двадцать процентов», — отметил начальник управления продаж ипотеки Международного ипотечного банка Константин Новицкий.

Панические настроения приводят к тому, что многие кредиторы отказываются и от сотрудничества по программе Государственного ипотечного учреждения Украины (ГИУ). Дело в том, что это связано не только с приостановлением ипотечного кредитования в общем, но и с повышением ГИУ ставки рефинансирования с 9,9 до 13,5% годовых, что сделало такое сотрудничество невыгодным для кредитодателей. Получается замкнутый круг, который наглядно отражает жёсткую зависимость ипотечного рынка от заёмных ресурсов. Спрос на недвижимость есть, и довольно большой, инвестиции в этот сегмент не прекращаются, и хотя их интенсивность отчасти снизилась, поток не перекрыт. Но на рынке возникает ресурсный голод, поскольку потенциальных покупателей, способных приобрести жилье, со старта выложив его полную стоимость, не так уж и много. Однако получить кредит зачастую тоже не представляется возможным, что ведёт к накоплению массы нереализованного жилья и зависанию рынка в целом.

Повышаем ставки

Для игроков финансового рынка, имеющих львиную долю ипотечных займов, отказ от этого вида кредитования может стать фатальным и привести к падению финансовой устойчивости. Выходом из ситуации становится ужесточение условий кредитования и повышение требований к потенциальным заёмщикам. Так, в конце августа — начале сентября крупнейшие игроки сегмента в очередной раз повысили ставки по ипотечным кредитам. Первым поднял стоимость займов Укрсоцбанк: в долларах ставки выросли с 13,6 до 14,1% годовых. Следом за ним пошёл УкрСиббанк, у которого займы в долларах подорожали на один процентный пункт, а в евро — на два, и реальные ставки теперь составляют 15,2% годовых в обеих валютах. «Райффайзен Банк Аваль» валюту не тронул, зато повысил ставки по гривневым кредитам — с 16,6 до 20,6% годовых, а ОТП Банк поднял ставки на два процентных пункта — до 15,1% в долларах и на два с половиной процентных пункта — до 15,6% в евро. На вышеперечисленные банки приходится около половины всех ипотечных кредитов в Украине.

Проблемой для клиентов является неадекватная оценка банками рисков, которая в условиях низкой активности рынка, гонки за клиентом и желанием выжить любой ценой приводит к «загрязнению» портфеля и повышению удельного веса просроченной и безнадёжной задолженности

Кроме повышения ставок, банки сокращают сроки кредитования. К примеру, получить заём на 30 лет уже почти нереально, на 25 лет — тоже непросто. Более скрупулёзно стали подходить кредиторы к источникам дохода заёмщика, его кредитной истории, а также к требованиям дополнительного залога или поручительства. С другой стороны, далеко не все придерживаются единой стратегии. Особенно это касается мелких банков, в портфеле которых удельный вес ипотечных кредитов не так уж и велик. Играет свою роль и стремление нарастить объём активов, пользуясь сложным положением более крупных конкурентов. Здесь всё ещё бытует практика выдачи займов почти любому клиенту, несмотря на риск невозврата. «Многие кинулись привлекать депозиты под высокий процент, усилился акцент на беззалоговое кредитование и потребительские кредиты», — говорит Константин Новицкий.

Ещё один инструмент подстраховки — повышение ставок по депозитам как способ восполнить недостающий объём ресурсов и хоть как-то закрепить своё присутствие в сегменте. Если банк привлекает потенциального вкладчика более высокими ставками, он перекладывает этот груз автоматически на заёмщика. Отсюда ещё один фактор ужесточения условий кредитования и роста ставок. Проблемой для клиентов становится также неадекватная оценка банками рисков, которая в условиях низкой активности рынка, гонки за клиентом и желанием выжить любой ценой приводит к «загрязнению» портфеля и повышению удельного веса просроченной и безнадёжной задолженности. Ведь выдать много кредитов — это не значит хорошо поработать. «Управление рисками в банках находится на очень низком уровне. По нашим оценкам, почти у восьмидесяти процентов отечественных финучреждений система риск-менеджмента не соответствует мировым стандартам либо её нет вообще», — подчеркнула заместитель директора направления «Рейтинги финансовых институтов» парижского офиса рейтингового агентства Standard & Poor's Екатерина Трофимова.

Досталось не только банкам

Пострадали от кризиса и страховые компании. Снижение активности на рынке ипотечного кредитования влечёт за собой также уменьшение объёмов страховых платежей по договорам страхования, выступающего обеспечением при кредитовании или обслуживающего процесс кредитования (страхование ответственности заёмщика за непогашение кредита, страхование недвижимости, переданной в залог, страхование жизни и здоровья заёмщика). Заместитель председателя правления СК «Оранта-Жизнь» Снежана Быкова отмечает, что такое влияние страховые компании начали ощущать ещё в конце апреля, поскольку многие банки приостановили кредитование. Страхование развивается в тандеме с кредитованием, и любые изменения в банковской сфере неизбежно приводят к изменениям в страховании.

Хотя поток платежей и не иссяк, но он явно не оправдывает ожидания и прогнозы компаний. Это значит, что планируемые темпы роста на нынешний год приходится пересматривать в сторону понижения, урезать бюджет, переформировывать резервы, переоценивать активы и т. д.

На Западе финансовый кризис коснулся страховщиков в гораздо большей степени. Он привёл к ухудшению конъюнктуры во многих отраслях страхового бизнеса и заставляет списывать обесценившиеся финансовые активы, связанные с ипотекой. Помимо этого сработал чисто психологический фактор: страховые компании и банки относятся к финансовому сектору, поэтому балансовые убытки банков отразились на настроениях инвесторов, понизились котировки акций западных страховых компаний на фондовых рынках. Ожидания украинских страховщиков пока что оптимистичны. «Ипотечные договорыдолгосрочные, они заключаются на многие годы — до десяти и более лет. Заёмщиков, которые досрочно расплачиваются по договорам ипотеки, насчитываются единицы. Даже если нет прироста, страховые компании возобновляют действующие договоры: идут перезаключение договора и оплата страхового платежа. Объём ипотеки остался как минимум на том же месте», — считает председатель правления «Службы страхования 611» Юрий Калениченко.

Для игроков финансового рынка, имеющих львиную долю ипотечных займов, отказ от этого вида кредитования может стать фатальным и привести к падению финансовой устойчивости

Скорее всего, не будет и повышения страховых тарифов — на это просто нет объективных причин. Не исключено, что они даже будут понижаться в ближайшем будущем. Дело в том, что в страхование ипотеки входит непосредственно страхование недвижимости, страхование жизни заёмщика и титульное страхование. Внутри этих видов ипотечного страхования возможны изменения. Так, тарифы на страхование жизни заёмщика могут повышаться, а страхование недвижимости, наоборот, снижаться в цене.

Страховые компании будут делать больший упор на сегмент потребительского кредитования. «В ближайшие полгода банки не станут активно кредитовать под ипотечные программы из-за недостаточности ресурса: на рынке недвижимости прогнозируется спад до сорока процентов. Банки начнут больше предлагать потребительские кредиты. Поэтому для страховых компаний важно внедрять другие страховые продукты, что приведёт к росту качества страховых услуг», — считает генеральный директор ЗАО «АктивСтрахование» Ольга Казбекова.

В нынешнем кризисе можно найти и позитивные моменты для страховщиков. Замирание ипотечного кредитования подталкивает страховщиков к поиску альтернативных каналов расширения своего продуктового ряда, что позитивно влияет на развитие сегмента.

Противоречивая перспектива

Однозначных прогнозов в отношении перспектив рынка нет. Понятно, что банки не смогут игнорировать сегмент ипотеки, поскольку рынок недвижимости сейчас находится в стадии роста, а потребность в жилье колоссальна. В краткосрочной перспективе останутся в этом сегменте лишь наиболее стабильные игроки, имеющие альтернативные каналы пополнения ресурсов. Очередной этап сложностей придётся пережить в первую очередь тем банкам, которые в желании прирастить портфель не всегда осмотрительны и уже имеют проблемы с фондированием, устанавливая слишком высокие ставки по депозитам. Такая политика грозит значительным ростом задолженности по ипотечным кредитам, которая, по разным оценкам, может достигать 20%. Если здравый смысл всё же возобладает над эмоциями, то таких проблем многим удастся избежать и объём «плохих» кредитов будет гораздо меньшим — семь-десять процентов.

По мнению Елены Попович, снижения ставок в ближайшее время не предвидится. Это значит, что в этом году ипотека стала очень дорогим продуктом.

Эксперты предполагают максимальный рост ставок в пределах 0,5–2 процентных пункта, но более чёткую картину можно будет нарисовать ближе к зиме, когда страна немного оправится от традиционного летнего сезона и войдёт в обычный ритм бизнес-жизни. «Летние месяцы — период традиционного спада активности на рынке недвижимости, поэтому ситуация прояснится в сентябре-октябре», — подчёркивает директор департамента ипотечного кредитования ПравэксБанка Дмитрий Буц.

Сейчас и рост ставок, и активность банков в ипотечном сегменте будут зависеть от настроений инвесторов, их ожиданий и реакции на мировые события. Если очередная волна кризиса уляжется и не «скосит» ещё несколько гигантов финансового рынка США, для отечественных банков могут вновь открыться каналы зарубежного финансирования. Это будет дорого, гораздо дороже, чем в прошлом году, но возможность фондирования всётаки появится. И тогда многие финучреждения получат шанс вернуться на рынок ипотеки.

В противном случае банкам придётся искать источники внутреннего финансирования, которых не так уж и много. Выпуск долговых ценных бумаг пока слишком рискован и непривлекателен, особенно после того, как индекс ПФТС потерял свыше 60% с начала года. В такой ситуации кредиторам придётся вернуться к программе сотрудничества с Государственным ипотечным учреждением. Возможно, это не самый выгодный вариант, но для многих банков он — единственно возможный путь задержаться в сегменте и сохранить определённый класс клиентов.

В среднесрочной перспективе можно надеяться на постепенное выравнивание ситуации. Уже сейчас рынок стал более гибким, клиентоориентированным. Не стоит забывать о том, что постоянно подхлёстывающий спрос на жильё, который охватывает всё больше областных и региональных центров, провоцирует рост цен и желание инвесторов вкладывать деньги в недвижимость.

Другое дело, будет ли тренд ипотечных займов таким же стремительным? Бурный рост — это тоже серьёзные проблемы для банков, особенно на этапе их становления. Поэтому более умеренная ситуация на рынке посодействует балансированию кредитных портфелей многих банков и с большей вероятностью поможет избежать таких плачевных последствий, как в США и странах Западной Европы.

 



  • На главную